Земля и
инвестиции
– это практически синонимы в финансовой сфере. Вложения в такую недвижимость способны не только
обогатить в краткосрочной перспективе, но и стать великолепным источником
дохода
на долгие годы или даже
десятилетия. Грамотные инвестиции в землю являются источником существования очень многих семей, и потому этот
вариант вложений нужно рассматривать в первую очередь.
Земля как инструмент инвестирования
Земля – это сложный инструмент инвестирования, но в перспективе, при грамотных вложениях, он способен приносить очень хороший и, что немаловажно, постоянный, стабильный доход. В истории человечества всё так или иначе связано с борьбой за землю, будь то военные походы (так себе инвестиция, но по-другому тогда не умели) или же прямой выкуп интересной территории.В современном мире купить землю обычно не составляет особого труда, но есть и серьёзная проблема – далеко не всегда понятно, будет ли такая инвестиция выгодной. Со строениями, особенно с теми, которые относятся к жилому фонду, всё понятно: квартиры и дома постоянно растут в цене и если находятся не совсем уж в отдалённом от цивилизации месте, они всегда будут востребованы.
С землей все сложнее. Во-первых, бывают разные типы земли и выбор неправильного типа (по назначению) – это фатальная ошибка инвестора. Во-вторых, нужно грамотно анализировать развитие региона и подбирать такой участок, с которым действительно потом можно будет работать. Например, перепродать или, допустим, инвестировать в него, что-то построить и получать доход от сдачи в аренду.
Всё это требует понимания, как будет развиваться ситуация, будет ли построено что-то рядом, насколько участок близок к инфраструктуре и так далее. Даже удалённая от города база отдыха в лесу требует подключения инфраструктуры, и никто не купит даже очень красивую землю для базы отдыха, если в конечном итоге на этой территории что-то построить будет практически невозможно из-за отсутствия дорог, электричества, газа и так далее.
Варианты земельных участков
Чтобы разобраться, как инвестировать в землю, сначала нужно понять, какие вообще типы земельных участков вообще бывают, чем они отличаются друг от друга, какие являются более выгодными для инвестиций в землю, а на какие лучше вообще не обращать внимания.ИЖС или земли населённых пунктов
Инвестиции денег в землю, которая расположена в населённых пунктах, особенно, если она подходит для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) – это именно те инвестиции, которые нужно рассматривать в первую очередь. Даже не в самом крупном населённом пункте земля всегда остаётся в цене, тем более, что большинство городов постоянно растут и развиваются, так что постепенно цена на землю на территории города будет только расти.Если же рассматривать инвестиции в землю с назначением ИЖС, это вообще золотая жила. Именно территория, на которой разрешено возводить жилые строения, всегда остаётся в цене и постоянно только дорожает. Разумеется, чем больше и богаче населённый пункт, тем выше цена, и подобная тенденция наблюдается во всех без исключения регионах.
Объекты СХ назначения
Это уже более сложный вариант земли, который предполагает возможность выращивать различные культуры, выпасать скот и так далее. В общем и целом – под сельскохозяйственное назначение.Этот вариант инвестиций в землю также достаточно приоритетный, но нужно смотреть, где находится участок, какая там земля, под что конкретно она подходит и так далее. Нередко такие инвестиции делают с целью самостоятельно заниматься сельским хозяйством, а это предполагает дополнительные и достаточно серьёзные инвестиции.
С другой стороны, можно попробовать спекулировать такой землёй, однако важно понять, почему участок вообще продавали. Как доказывает практика, просто так с хорошей землей для сельскохозяйственной деятельности не расстаются. А значит, тут могут быть проблемы.
Земли под транспортные и производственные нужды
На таких участках земли разрешается строительство промышленных, энергетических, транспортных и других подобных объектов. Как в случае с землями под сельское хозяйство, инвестировать в такие участки нужно с оглядкой, однако тут ситуация всё же лучше.Чаще всего подобные территории располагаются в непосредственной близости от городов и, что самое главное, обычно промышленные объекты предпочитают располагать скученно, рядом друг с другом. А значит, обязательно найдутся инвесторы и на земли рядом с теми, которые понравились вам.
Подобные инвестиции в землю чаще всего долгосрочные, и обычно инвесторы ориентируются на крупные компании, планирующие надолго или вообще навсегда прийти на рынок данного конкретного региона. Как доказывает практика, ожидать того, что инвестиции быстро окупятся не стоит, однако в разрезе нескольких лет, такая земля может принести очень солидный доход как от сдачи в аренду, так и при своевременной продаже заинтересованным лицам.
Земли лесного фонда
Инвестиции в эти земли достаточно специфичны, так как успешно на них могут работать лишь отдельные бизнес-проекты. Основная особенность таких земель – запрет на возведение капитальных строений. Чаще всего на таких территориях возводят всевозможные базы отдыха и другие аналогичные постройки, ориентируясь на сферу досуга.
В целом, инвестиции в земли лесного фонда могут быть выгодными, но очень многое зависит от того, где именно они находятся. Нередко очень красивые и хорошие земли, которые идеально бы подошли под какую-нибудь базу отдыха, располагаются очень неудобно, не имеют никакой подведённой инфраструктуры и потенциальному бизнесмену придётся потратить слишком много сил и времени на то, чтобы тут что-то заработало.
В результате бизнесмен предпочтёт купить дороже или не такие эффектные земли, но в более адекватной доступности как с точки зрения инфраструктуры, так и с позиции доступности для потенциальных клиентов.
Участки водного фонда
Очень популярный вариант инвестиций в землю, который предполагает развитие бизнеса, связанного с разведением рыбы, туризмом и так далее. Главная особенность – наличие искусственного или естественного водоёма достаточно большой площади.Как и в предыдущем случае, важную роль играет доступность и инфраструктура, однако нередко такие участки интересуют тех людей, которые как раз хотят забраться как можно дальше от цивилизации и сознательно платят за это. Как следствие, требования к инфраструктуре обычно не такие жёсткие. А это значит, что инвестиции в земли такого типа более предпочтительные, чем инвестиции в земли лесного фонда.
Земли под особой охраной
Инвестиции в такие земли нужно рассматривать чуть ли не в самую последнюю очередь. Обычно это какие-то уникальные зоны, природные заповедники и так далее. На них зачастую запрещено что-то возводить или вообще хоть что-то делать.Как следствие, бизнесмену будет очень сложно здесь полноценно развернуться, и подобные земли не будут пользоваться большим вниманием. Для инвестора в землю это важно, а потому, если и приобретать такие участки, то только с очень отдалённой перспективой на получение какой-либо прибыли.
Государственные земли запаса
На таких землях запрещены любые виды деятельности и, что логично, инвестировать в них точно не стоит. Исключений тут нет, однако стоит постоянно отслеживать наиболее перспективные участки. Дело в том, что земли запаса имеют такой статус не постоянно и через некоторое время по решению компетентных лиц могут поменять свой статус, став, например, пригодными для создания базы отдыха или даже какого-нибудь коттеджного посёлка.Разумеется, при таких условиях есть смысл сразу после смены статуса инвестировать в такую землю. К сожалению, получить инсайдерскую информацию о потенциальной смене статуса очень сложно, а значит, и точно узнать, будут ли что-то делать со статусом и когда именно сможет далеко не каждый.
Стратегии вложений в землю
Инвестиции в землю сложны сами по себе, однако нужно учитывать, что существует ещё и несколько стратегий, предполагающих разный исход и, как следствие, разную скорость получения прибыли, её объём и так далее. Рассмотрим основные варианты, к которым в конечном итоге и сводятся все доступные варианты инвестиций в землю.Долгосрочная
Долгосрочные инвестиции в земельные участки предполагают, что доход будет получен очень нескоро. В лучшем случае с момента покупки пройдёт несколько месяцев, но чаще всего срок ожидания исчисляется годами.Суть стратегии – инвестировать в землю (купить её) и просто ждать, пока она кому-то понадобится. Причём важно не только, понадобится ли она вообще кому-либо, а то, вырастет ли она при этом в цене. Самый простой пример: земельные участки на территориях, условно недалеко расположенных от крупного и активно разрастающегося населённого пункта.
Предположим, что в 50 километрах от города есть никому особо не нужные земли. Инвестор приобретает их и просто ждёт. Спустя десяток лет город существенно разрастается и эти земли уже являются чуть ли не прямой границей города. Разумеется, они тут же становятся востребованы под промышленное, торговое или жилое строительство (зависит от назначения). Разница между ценой покупки и продажи может быть колоссальной.
Краткосрочная
Краткосрочные инвестиции в земельные участки предполагают банальную спекуляцию по принципу «купить дешевле, продать дороже». Такой вариант ориентирован на получение дохода «здесь и сейчас», однако сама сумма прибыли зачастую не оказывается слишком большой.Впрочем, тут тоже есть варианты: можно выкупить достаточно большое количество участков земли, став как бы монополистом на определённой территории и после этого диктовать свои цены.
При таком подходе прибыль может быть очень значительной, но только при условии, что рассматриваемые земли действительно очень востребованы. В противном случае потенциальные покупатели просто не рискнут тратить большие деньги на землю сомнительной полезности, предпочтя перенести свой потенциальный бизнес в другое место. Кроме того, такой подход предполагает серьёзные начальные затраты на покупку очень обширных территорий.
Под аренду
Такой вариант инвестиций предполагает не только покупку земли, но и дополнительные в неё инвестиции. Конкретный способ инвестиций зависит от назначения земли, но чаще всего предпочитают использовать эту стратегию с землями, подходящими под жилищное строительство. Самый простой пример: купить земли, построить на них дома и сдавать потом их в аренду.
Данный способ не предполагает быстрое получение прибыли, более того, он требует дополнительных инвестиций, зато может обеспечивать постоянный, стабильный доход от сдачи в аренду на протяжении всего срока владения землей.
Выгодно ли инвестировать в землю?
С каждым годом стоимость земельных участков, особенно расположенных вблизи крупных или развивающихся населённых пунктов, неуклонно растёт. А значит, инвестиции в землю – это выгодно практически всегда, при условии, что выбран подходящий участок. Напомним, что выбирать нужно как по назначению, так и по месту расположения.Рядом с городами постоянно создаются новые бизнес-проекты, начиная от торговых или развлекательных центров и заканчивая различными типами промышленного производства. Кроме того, за счёт активного расширения территории городов, появляются новые жилые комплексы. Всё это требует всё новых и новых участков земли. Так что инвестиции в землю рядом с крупными городами будет выгодно в абсолютном большинстве случаев.
Исходя из логики рынка – чем меньше остаётся свободной земли, тем дороже она становится. Именно поэтому нужно инвестировать в землю как можно быстрее, подбирая оптимально подходящие участки.
Особенности инвестирования в землю
У инвестиций в землю существует множество определённых особенностей, благодаря которым инвестиции в землю становятся не только выгодными, но и интересными с юридической, финансовой и многих других точек зрения:- Юридическое оформление земельного участка. С одной стороны, существует достаточно много тонкостей, которые нужно учитывать при оформлении земли. С другой стороны, эта проблема решается очень просто при помощи грамотного юриста. Кроме того, сам факт оформления уже давно отработан, схема известная, и потому никаких особых вопросов или нестандартных проблем обычно не возникает.
- У каждого участка есть своё назначение, категория, определённые запреты, разрешения и так далее. Всё это нужно учитывать ещё до инвестиций в землю.
-
Нужна геодезическая разведка. Причём практически для любого участка, вне зависимости от его назначения. Это
дополнительные траты, но они помогут выявить недостатки, о которых мог «забыть» продавец.
Следует учитывать, что если разведку не выполнить, есть вероятность, что при перепродаже участка уже новый продавец её закажет и откажется от покупки, если выявит проблемы. Допустим, на участке обнаружен выход грунтовых вод. Это автоматически накладывает запрет на строительство сооружений, а значит цена участка резко падает на 30-50%. -
Учёт инфраструктуры. Сюда относится как транспортная доступность, так и подведённые коммуникации. Нередко этот
параметр сильно влияет на цену.
Многие предпочтут купить не самый удобный участок, если у него есть нормальная транспортная доступность и все подведённые коммуникации, чем очень хорошую землю, но без транспортной доступности и коммуникаций. Просто потому, что на развитие такой инфраструктуры придётся нести дополнительные затраты, а это никому не нужно. - Кадастровая проверка. Важно чётко понимать, где проходят границы участка и нет ли каких-либо конфликтов с соседями. Например, если она заняли часть территории инвестора. Кроме того, не лишним будет проверить историю сделок с участком. Если он часто перепродаётся, это должно насторожить.
Преимущества и недостатки инвестиций в землю
Как и в любом другом варианте инвестиций, вложения в землю имеют как свои преимущества, так и недостатки. Рассмотрим, стоит ли инвестировать в землю в разрезе этих показателей.К недостаткам инвестиций относят достаточно высокую сложность таких инвестиций. Нужно разбираться в развитии населённых пунктов и перспективности тех или иных территорий. Также важно понимать разницу между разными вариантами назначения земли и возможностью её использования в том или ином случае.
Кроме того, нужно разбираться во всех особенностях оформления земли, начиная с юридической составляющей и заканчивая геодезической разведкой. Всё перечисленное предполагает солидные знания. Впрочем, полностью или частично эти проблемы с инвестициями можно решить, если нанять грамотных специалистов. И тут сразу появляются второй недостаток инвестиций: нужны достаточно крупные инвестиции.
Причём в ряде случаев нужна сумма не только для инвестирования в землю, то есть её прямую покупку, но и на оплату работы специалистов, а также другие дополнительные вложения, которые могут сделать участок более перспективным для продажи. Например, подвод коммуникаций или, если говорить о сдаче в аренду – возведении построек.
Третий недостаток инвестиций: сроки получения прибыли. Во многих случаях инвестиции в землю не предполагают быстрое получение дохода. Чаще всего его приходится ждать месяцами или даже годами. К преимуществам таких инвестиций относят стабильность этого рынка. Земля постоянно дорожает и даже самые невостребованные участки хоть и медленно, но растут в цене. Это значит, что в конечном итоге, пусть далеко не сразу, инвестор получит свою прибыль.
Кроме того, многие земельные участки при грамотном подходе к их застройке и использованию, могут приносить инвестору прибыль постоянно. Но это уже скорее вопрос бизнес-проекта, чем прямого инвестирования.
Риски инвестирования в землю
Основной риск инвестиций – это несоответствие участка тому, что написано в документах. Чаще всего подобное происходит потому, что с момента оформления бумаг прошло очень много времени и ситуация изменилась. Например, речка поменяла русло, из-за загрязнения ближайшего промышленного центра территория оказалась непригодна для использования и так далее. Нередко и сам владелец старается скрыть все недостатки, чтобы получить максимум прибыли.Также к рискам относят достаточно длительный срок получения дохода. В течение этого времени с землей, в которую были сделаны инвестиции, может произойти всё, что угодно. А значит, приходится постоянно отслеживать ситуацию и по мере необходимости решать возникающие проблемы.
Рекомендуем почитать:
Как заработать на вложениях в землю
Для того, чтобы заработать на инвестициях в землю, нужно:- Постоянно отслеживать участки, которые появляются в продаже. Нередко можно найти настоящее «золото» по вполне приятной цене.
- Каждый раз тщательно подходить к процедуре оценки участка для инвестиций, проверки его назначения, особенностей, возможных проблем, юридической чистоты и так далее. Это тратит время, но помогает избежать ненужных трат.
- Постоянный анализ рынка и темпов развития населённых пунктов поможет определить местность, где участки в ближайшее время могут резко взлететь в цене.
- Нередко после покупки участка выгоднее вложиться в него дополнительно, чем пытаться продать в том виде, в котором он достался.
- Многие территории для инвестиций интересны только в долгосрочной перспективе, но обычно они самые дешёвые. Если есть возможность, стоит приобретать такие земельные участки, чтобы получить доход от их продажи через несколько лет.
- Во многих случаях есть смысл присматриваться не только к выбранному, но и к соседним участкам. Они также могут быть выставлены на продажу, что позволит сразу выкупить очень солидную территорию. Как доказывает практика, крупным клиентам, которые готовы дать самую выгодную цену, обычно нужна именно большая территория.
Итоги
Инвестиции в землю – это сложно, но сравнительно безопасно (если всё делать правильно) и очень выгодно. В зависимости от земли, инвестиции в которую были сделаны, инвестор может получить как долгосрочную, так и краткосрочную прибыль или даже полностью обеспечить себя на долгие годы за счёт сдачи территории в аренду.
Тарас С.Частный инвестор, предприниматель, блогер. Инвестирую с 2008 года. Зарабатываю в интернете на высокодоходных проектах, криптовалютах, IPO, акциях и других активах. Со-владелец нескольких ресторанов и сети магазинов электронной техники. Консультирую партнеров, делюсь опытом.
Присоединяйся в Telegram-канал блога со свежими новостями. Чат с консультантом в Телеграм.
Присоединяйся в Telegram-канал блога со свежими новостями. Чат с консультантом в Телеграм.