Рынок недвижимости. Инвестирование в зарубежные медицинские центры и рост ставок по ипотеке
Повышаем грамотность вместе с PROFVEST в очередной образовательной статье про рынок недвижимости! ))
То, что доктор прописал: инвестирование в зарубежные медицинские центры
Инвестиции в объекты охраны здоровья являются достаточно выгодными проектами и на это есть весьма веские причины:
- Увеличение количества пожилых людей. Исследования Savills показали, что в течение ближайших 30-35 лет количество пожилого населения стран США удвоится. В Европе уже через 2-3 года каждый пятый житель будет старше 65.
- Люди станут жить дольше. По некоторым статистическим исследованиям в перспективе 30-40 лет продолжительность жизни вырастет до 85-89 лет. В Великобритании даже говорят о цифре в 99 лет.
- Развитая финансовая инфраструктура отрасли. В западных странах очень развита медицинская страховка. Это делает здравоохранение отраслью, которая насыщена деньгами. Кроме того, существуют программы поддержки, как для оплаты части расходов граждан, так и для помощи участникам рынка в виде субсидирования и т. д.
Постоянная востребованность услуг, вне зависимости от ситуации в экономике, неплохие перспективы на будущее и содействие государства, делают рынок медицинских услуг капиталоёмким и весьма прибыльным.
На что именно идут деньги?
Доля таких инвестиций составляет около 15%. Они относятся к классу альтернативных вложений, которые выглядят достаточно привлекательно даже на фоне недвижимости и ценных бумаг. Сюда можно отнести любые помещения, где оказываются мед. услуги, скажем, амбулаторные центры, центры терапии, больницы, клиники, отделения скорой помощи, частные кабинеты врачей, всевозможные центры и даже аптеки.Особенность подобных инвестиций в том, что в каком-то плане они имеют пограничный характер и чем-то похожи на офисную недвижимость, только с другой "начинкой". Это очень удобно и выгодно, поскольку в последнее время медицинские комплексы или отдельные кабинеты могут располагаться даже в торговых центрах или иных коммерческих площадках.
В зависимости от назначения будущего объекта, существует несколько особенностей которые стоит учитывать. Например, реабилитационный центр или центр по уходу должен располагаться в одном большом здании или объединённом комплексе, где удобно будет расположить ряд дополнительных инфраструктурных элементов, например аптек, магазинов, парковок, бассейнов и пр.
В то же время при выборе кабинета врача внутри коммерческой площади, стоит рассмотреть возможность переоборудования помещения, чтобы в случае съезда арендатора можно было без особых затрат разместить здесь что-то другое. С другой стороны сфера мед. услуг постоянно растёт и развивается, поэтому негативный сценарий маловероятен.
В какую страну вкладывать?
Наиболее привлекательными в этом плане являются лидирующие западные страны, такие как США, Великобритания, Швеция, Франции и т. д. Уровень жизни здесь достаточно высок, что означает высокую покупательскую способность и большую долю пожилого населения, которое нуждается в медицинских услугах больше остальных.Локальные параметры должны выбираться исходя из демографической ситуации, месторасположения центра (желательно, чтобы он был вблизи жилых районов) и наличия квалифицированных кадров.
Во сколько обойдётся такая недвижимость?
В зависимости от страны цены на первичном и вторичном рынке могут различаться от 1,5 до 3 тыс. долларов за кв. метр. Возможны варианты приобретения отдельного медицинского кабинета, который в некоторых регионах может обойтись меньше чем в 1 млн евро.В зависимости от специфики медицинского учреждения цены могут различаться очень сильно. Современные центры с лучшим оборудованием могут обойтись в десятки миллионов евро. При этом небольшая клиника вне пределов центральных районов будет стоить 2-3 млн евро.
Сколько денег это приносит?
Доходность медицинских объектов выше, чем у офисных и торговых помещений, поскольку они обладают меньшей универсальностью и могут быстро устаревать. Новые центры в крупных городах могут приносить около 5% в год. Больницы или клиники в провинциях обеспечивают примерно 7%.В США объект здравоохранения может приносить до 4-6% прибыли. Элитные центры чуть меньше – 4-5%. В Великобритании доходность варьируется в пределах 4-5,5%. Германия может предложить инвесторам до 7,5% начальной доходности.
Аренда и управление
Очень часто за границей подобные объекты строятся под определённого арендатора. При этом управлением и организационными вопросами занимаются международные компании. Большее количество средств приходит со стороны частных вкладчиков. Государство в этом случае выступает в качестве гаранта и следит за соблюдением договорённостей и выплатами доходов от сдачи в аренду. Таким образом удаётся предоставлять медицинские услуги там, где это проблематично для государства.
Некоторые объекты не обязательно сдаются в аренду одному крупному клиенту. Бывает так, что половина здания отводится под работу поставщика мед услуг, а другая половина под частные кабинеты врачей. Такая недвижимость очень часто сдаётся операторам медицинских услуг, работающих с несколькими учреждениями подобного характера.
Срок аренды обычно зависит от размеров помещения. Небольшие площади сдаются на срок до 5 лет. Крупные объекты могу сдаваться на срок от 15 лет. В Великобритании практикуется подписание срочных договоров на огромный промежуток времени в 100 и более лет. К примеру, компания Alpha Real Estate арендовала дом престарелых с мед обслуживанием на срок 150 лет. Ставка составила около 3,5%.
Перспективы рынка
В ближайшее время можно ожидать увеличения количества частных клиник, а также развитие и масштабирование медицинских коворкингов.Частные здравоохранительные организации будут становиться более востребованными в странах, где происходит сокращение расходов социального обеспечения. Прежде всего это Франция, Италия, Испания. Государственных учреждений здесь не достаточно для того, чтобы удовлетворить потребности населения.
Многие представители сферы в целях экономии средств готовы объединяться и использовать рабочее пространство совместно. Это позволит расширить применение таймшера и в перспективе позволит создавать локальные сообщества, которое будут способны сотрудничать на взаимовыгодных условиях.
Рынок недвижимости и рост ставок по ипотеке. Что же будет?
Два года назад ФРС США начала поднимать процентную ставку. Очень многие эксперты придерживаются мнения, что такая политика повлияет на ипотечный процент, который поползёт вверх. Кроме того, ожидается, что рынок недвижимости может падать, из-за ожиданий прибыли от вложенного капитала.
Влияние ипотечного процента на стоимость объектов
Тенденции снижения цены ипотечных кредитов действительно носили масштабный характер в последние несколько лет. Согласно ресурсу Statista, процентная ставка в Германии упала за последние 10 лет с 5,2% до 1,5%. Проводимая политика США и Европы в отношении стимулирования развития экономики за счёт удешевления денег отразилась не только на этой сфере.Депозиты в банках также перестали быть прибыльными (они, собственно, никогда и не были прибыльными), поскольку очень многие организации берут с клиента деньги за хранение средств. Многие начали искать новые варианты вложения денег. Выбор пал на недвижимость, поскольку это понятный и простой способ как минимум сохранить капитал.
Одновременно с тем, как инвестиции в жильё стали популярны, возник ряд проблем с тем, как превратить вложенные средства в деньги максимально быстро. Реинвестировать средства стало очень сложно, поэтому инвесторы попросту не хотят продавать свои объекты.
У такой ситуации появилась и другая сторона медали – спрос на недвижимость в результате дефицита начал расти, при этом цена поползла вверх вместе с ним. Стабильные рынки стали дороже, а слабые прекратили падение. По статистике Eurostat, с 13 года цены на Германскую и Австрийскую недвижимость выросли на 20%.
Низкие ставки по ипотеке стимулировали рост строительства из-за появления большего количества капитала. Последние 5-6 лет стали очень плодотворными в плане строительства из-за значительно увеличившегося финансирования. С прежними условиями клиенты бы вряд ли захотели покупать объекты, а застройщики рассматривали для реализации гораздо меньше проектов.
Что будет, если ставки повысятся?
В течение последних двух лет Федеральная Резервная Система, имеющая большое влияние на западном рынке, предпринимает аккуратные попытки в отношении повышения процентной ставки. Задачей ФРС является найти баланс между ростом экономики и рисками низких уровней ставок.Серьёзный рост ставок означал бы, что покупательская способность инвесторов снизится. При этом депозиты вернут себе привлекательность и будут приносить хотя бы минимальный доход. Рост строительства достигнет пика и рынок сильно заполнится предложениями, собственники захотят получить свою прибыль и заодно избавиться от низколиквидного актива. Подобная ситуация безусловно снизит рост покупок жилья и возможно повлияет на снижение цен в некоторых регионах.
Ожидать быстрой коррекции (в этом случае снижения) цен не стоит. Чтобы рынок сохранил стабильность, снижение процентной ставки будет происходить медленно. Однако запас роста рынка подходит к своей границе, а это значит, что коррекция более чем вероятна. Риск ощутимого снижения цен более всего возможен в тех регионах, где не наблюдается прироста населения, повышения доходов и увеличения количества рабочих мест.
Так что же делать?
На данный момент рост ставок – это большой риск, с которым инвесторам стоит быть очень осторожными. Чтобы максимально обезопасить свой капитал следует предпринять следующие шаги:- Для сохранения средств следует внимательно отнестись к самим активам. Вкладывать следует только в качественную недвижимость в тех регионах, где идёт постоянный рост населения и доходов. Центральные и близкие к ним локации хорошо переживают падение рынка, а во время подъёма цены растут намного быстрее, чем в периферийных районах.
- Арендные контракты должны быть длинными (до 20 лет) и иметь фиксированную ставку. Это позволит пережить изменения на рынке.
- Чтобы заработать на недвижимости необходимо приобретать объекты там, где цены растут быстрее всего. Это могут быть микролокации, где происходит постоянное развитие и улучшение инфраструктуры и логистики.
- Средства стоит вкладывать в те виды недвижимости, которые будут пользоваться наибольшей популярностью в перспективе ближайших 5-10 лет. Это отели, склады, небольшие апартаменты, которые по карману большинству потенциальных арендаторов или покупателей.
- Вкладывать деньги стоит в объекты, арендная стоимость которых будет постоянно расти.
- Очень привлекательными могут оказаться проекты по девелопменту и редевелопменту, поскольку цена объектов здесь будет увеличиваться в течение всей стадии строительства.
В возможной коррекции рынка, после повышения ставки ФРС нет ничего страшного. Это явление циклично и при правильном подходе к своему капиталу, можно легко избежать потерь.
Тарас С.Частный инвестор, предприниматель, блогер. Инвестирую с 2008 года. Зарабатываю в интернете на высокодоходных проектах, криптовалютах, IPO, акциях и других активах. Со-владелец нескольких ресторанов и сети магазинов электронной техники. Консультирую партнеров, делюсь опытом.
Присоединяйся в Telegram-канал блога со свежими новостями. Чат с консультантом в Телеграм.
Присоединяйся в Telegram-канал блога со свежими новостями. Чат с консультантом в Телеграм.