Рынок недвижимости. Прогноз мирового рынка, зарубежные инвестиции и ипотека

Что будет с мировыми рынками недвижимости в 2017 году? Какие подводные камни содержит в себе зарубежная ипотека? Как получить вид на жительство в обмен на инвестиции? Узнаете в нашей новой статье!

Содержание:

1. Мировой рынок недвижимости в 2017 году
   • Положительные тенденции
   • Возможное снижение активности на рынке
2. Вид на жительство в обмен на инвестиции
3. Зарубежная ипотека: топ-10 подводных камней

Мировой рынок недвижимости в 2017 году

На фоне мировых изменений в экономической и политической сфере, ожидаются некоторые изменения на рынках недвижимости. Изменения вряд ли отрицательно отразятся на привлекательности Европы, Америки и в меньшей степени Азии. Конечно, если в развитых странах не возникнет большой рост цен.

Положительные тенденции

США, как и прежде будет привлекать новых инвесторов, за счёт укрепления доллара. Прибыли будут расти вместе с ним, ну а недвижимость уже давно зарекомендовала себя как отличный инструмент для страхования рисков, возможных на фондовых рынках.

На Азиатском рынке стоит выделить Индию. Темпы роста экономики, делают её достаточно привлекательной для инвестиционных программ. Дополнительно этот рынок может привлекать средства за счёт увеличения количества домохозяйств, низкой задолженности по кредитам, снижения ставок по займам и роста финансового рынка.

В Европе ситуация сохранится на нынешнем уровне. Хотя не исключено привлечение новых инвесторов, в том числе местных, по причине сохранения низких ставок.

Несмотря на то, что доходная недвижимость несколько сдала позиции по сравнению с прошлым годом. Есть вероятность, что Северная Америка и Западная Европа смогут наладить ситуацию в этом секторе и прийти к хорошей доходности. По самым смелым ожиданиям, в некоторых отдельных регионах сдача жилья в аренду сможет принести владельцам до 30% прибыли.

Логично выглядит ожидаемое увеличение спроса на аренду коммерческой недвижимости с заключением краткосрочных договоров. В случае инфляционных колебаний, можно будет пересматривать варианты и соответственно ставки.

Стабильные рынки могут обеспечить хорошую почву для проектов редевелопмента. Такие краткосрочные инвестиции могут принести неплохой доход в 13-15%.

Некоторое изменение условий получения ВНЖ на Кипре может спровоцировать увеличение инвестиционной активности в ЕС.

Возможное снижение активности на рынке

Вместе с положительными веяниями есть и некоторые обстоятельства способные оказать негативное воздействие на поведения рынка недвижимости. К примеру Великобритания может лишиться части иностранных инвесторов, рассчитывающих на ипотечное кредитование доходной недвижимости. Складывающиеся там ограничения на выдачи займов под такую недвижимость и особенности регулирования сделок с жильём, которое будет сдаваться в аренду, может отпугнуть не мало средств.

В США в последнее время рынки озабочены политикой проводимой Трампом. В частности их интересуют возможные изменения в налоговой системе, способные спровоцировать изменения стоимости ипотечных кредитов.

Всё большей популярностью начинает пользоваться кредитование, без участия финансовых организаций. Большую роль в этом играют онлайн сервисы, которые проводят проверку данных. Конечно говорить о полной замене банков можно вряд ли, поскольку P2P-кредитование не может гарантировать такой же уровень безопасности. Однако некоторые деньги из этого сектора всё же могут уйти.

Америка пока не торопится что-то решать с программой ЕВ-5, что может привести к тому, что иностранцы пока попридержат свои капиталы.

Вид на жительство в обмен на инвестиции

Британская компания Rightmove провела исследования, в ходе которых выяснилось, что более 20% клиентов покупают недвижимость в ипотеку во Франции, Италии, Испании, а 35% предпочитают Америку. Такая статистика неудивительна. Ставки по этому кредиту в развитых Европейских странах не превышают 2%, в США этот показатель равен 4%, а на развивающихся рынках порядка 8%.

Несмотря на то, что такие сделки выглядят достаточно привлекательными, ипотека иностранного жилья может быть связана с некоторыми нюансами, которые необходимо учитывать.

Валютные риски. Банки выдают кредиты на покупку недвижимости в валюте государства, где расположен объект. В этой же валюте ведутся расчёты по кредиту. Таким образом, в случае если у покупателя источник дохода исчисляется в валюте, которую нужно будет конвертировать в требуемую, то могут возникнуть дополнительные расходы на ипотеку. К примеру, если россиянин приобретает недвижимость в Германии, а его доход составлен в рублях, колебание курса евро может привести к тому, что ему потребуется большая сумма, для оплаты ипотеки. В случае если жильё приобретается для дальнейшей его сдачи, то тут рисков меньше. Нужно только проследить за тем, чтобы арендная плата была в той же валюте, в которой оплачивается ипотека.

Риски плавающих ставок. Банки могут выдавать кредиты под фиксированные или плавающие ставки. Фиксированная ставка останется неизменной в течение всего периода выплат, а вот плавающая может изменяться в зависимости от внешних условий (инфляции, ключевой ставки и т. д.). Фиксированная ставка выше, поскольку включает в себя риски банка в случае изменения ситуации на рынке. По этой причине клиенты предпочитают плавающую ставку. Разница между ними может достигать 1%, однако появляется больший риск потери средств.

Затянутый процесс. Процедура выдачи кредита может занимать несколько месяцев. Необходимо открывать счёт на которой будет внесён задаток и будут производится дальнейшие выплаты. Это происходит очень долго, из-за строгой процедуры проверки источников средств у клиента. За такое долгое время можно упустить хорошие предложения. Поэтому необходимо позаботиться о таком нюансе заранее.

Ограничения по срокам кредита. Многие резиденты Европейских стран могут получать кредиты на длительны срок, к примеру до 30 лет. Иностранным клиентам, такие привилегии часто не предоставляются. Для них сроки кредитования снижаются в 1,5-2 раза.

Лимит заёмных средств. В ряде Европейских стран нерезиденты получают кредиты в размере не более 50-60% от стоимости недвижимости. Для доходной недвижимости большое значение имеет срок аренды. Возникают случаи, когда банк предоставляет лишь треть нужной суммы или меньше.

Стоимость недвижимости. Многие банки вводят ограничения для кредитования иностранцев таким образом, чтобы они не могли купить недвижимость дешевле или дороже определённой суммы.

Физлица не всегда могут взять кредит. Банки охотнее работают с юридическими лицами. Иногда, чтобы получить ипотеку, нужно будет открыть юрлицо и оформить займ на него.

Дополнительные гарантии. Большой проблемой при покупке доходной недвижимости, могут стать требования банка о предоставлении дополнительных гарантий платежеспособности клиента. Это могут быть документы о доходах или договоры с застройщиком, который будет оплачивать аренду и коммунальные услуги в период поиска арендаторов.

Постоянный доход в стране. Банки могут потребовать от клиента предоставления данных о постоянном доходе в стране, где покупается недвижимость. Это нужно не везде, но это определённо может стать дополнительным преимуществом.

Сопутствующие расходы. При оформлении кредита и его погашении, клиент оплачивает некоторые расходы, которые могут существенно увеличить стоимость ипотеки. Среди них могут быть: комиссия банка за оформление кредита, страхование жизни заёмщика, страхование недвижимости, штраф за досрочное погашение ипотеки. Кроме того, россияне платят налог на материальную выгоду, в случае если ставка составляет менее 9%.

Зарубежная ипотека: топ-10 подводных камней

Чтобы развивать бизнес или работать на территории другой страны, можно сделать вложение средств в иностранное государство. Некоторые страны предлагают получение вида на жительства в обмен на финансовые вливания в ту или иную сферу.

• США. Для получения ВНЖ потребуется создать не меньше десятка рабочих мест для граждан. Дополнительно потребуется вложить в бизнес не менее $1 млн (для нового проекта) или $500 тыс в проект, ведущий деятельность на территории с высоким уровнем безработицы.
• Австралия. Тут ВНЖ предоставляют за $1,1 млн, вложенных в экономику страны. Полученная виза действительна 51 месяц, после этого срока есть возможность получения ПМЖ, а ещё через 5 лет стать гражданином. При этом российский паспорт сохраняется.
• Великобритания. Цена вопрос ВНЖ - 2 млн фунтов, вложенных в ценные бумаги государства, либо в организации, зарегистрированные и ведущие деятельность на его территории.
• Германия. Наибольшими возможностями получить ВНЖ владеют инвесторы, способные обеспечить капиталовложение на сумму не меньше €1 млн. В дополнение к этому необходимо создать бизнес-план, который будет одобрен местными властями.
• Испания. Суммы варьируются от 500 тыс до €2 млн. Есть возможности приобретения земли или недвижимости, а также покупки государственных облигаций.
• Франция. Потребуется создать пол сотни рабочих мест и вложиться в компанию, зарегистрированную в стране на сумму €10 млн. Заявитель должен владеть 30% организации.>
• Швейцария. ВНЖ предоставляется лицам с высоким уровнем доходов, заключающим с властями кантона договор об уплате особого налога, сумма которого может составлять до 1 млн франков в год.
• Венгрия. ВНЖ предоставляется, после вложения €300 тыс в пятилетние гособлигации. После срока оборота деньги будут возвращены в полном объёме.
• Болгария. ВНЖ предоставляется за внесение минимум €300 тыс в недвижимость, которая оформляется на частное лицо или на организацию, половина которой находится в собственности у покупателя.
• Эстония. ВНЖ предоставляется при вложении как минимум €65,5 тыс в компанию с регистрацией в стране, которая ведёт реальную деятельность. В организации должны работать резиденты Эстонии.
• Новая Зеландия. Инвестиции составляют $8,3 млн в экономику страны на 3 года.
• Греция. Купленная недвижимость стоимостью не менее €250 тыс даёт право на получение ВНЖ.
• Гонконг. Получение ВНЖ возможно, при внесении $1,3 млн в активы или при инвестировании средств в местные проекты. Статус присваивается и семье инвестора.
• Ирландия. Здесь есть разные варианты инвестирования на суммы от €500 тыс до €2 млн. Статус предоставляется на 2 года, а позже может быть продлён ещё на 3.
• Кипр. ВНЖ можно получить за любую приобретённую недвижимость. Чтобы сохранить статус необходимо находиться в стране подряд 180 дней. Ежегодно статус нужно продлевать.
• Коста-Рика. ВНЖ можно получить за приобретение недвижимости стоимостью $200 тыс. Интересно, что есть возможность получить ПМЖ в Испании, поскольку Коста-Рика её бывшая колония.
• Латвия. Для ВНЖ требуются инвестиции в различные сферы, объёмы которых должны быть не меньше установленных сумм.
• Мальта. Покупка недвижимости стоимостью от €590 тыс или её аренда с годовой стоимостью от €12 тыс.
• Панама. Покупка недвижимости стоимостью не менее $300 тыс. При этом право на работу не предоставляется.
• Португалия. Здесь суммы вложений меняются от €250 тыс до 1 млн, в зависимости от сферы вложений. Также ВНЖ предоставляется при создании не менее десятка рабочих мест.
• Сингапур. Необходимо вложиться на сумму $2 млн в создание бизнеса или в расширение уже существующего. Другим вариантом вложения средств, является один из одобренных фондов.
• Андорра. €350 тыс вложенных в недвижимость, организацию или гос. облигации дают возможность получить ВНЖ. Однако помимо этого, необходимо будет перевести на счёт института финансов 50 тыс, плюс по 10 тыс за членов семьи, не обеспечивающих себя самостоятельно. Но и это ещё не всё – необходим официально подтверждённый доход в €36 тыс. Эта сумма увеличивается на 12 тыс, за каждого не обеспечивающего себя члена семьи.

Тарас С.Частный инвестор, предприниматель, блогер. Инвестирую с 2008 года. Зарабатываю в интернете на высокодоходных проектах, криптовалютах, IPO, акциях и других активах. Со-владелец нескольких ресторанов и сети магазинов электронной техники. Консультирую партнеров, делюсь опытом.

Присоединяйся в Telegram-канал блога со свежими новостями. Чат с консультантом в Телеграм.